Інвестиції в торгові приміщення: чому 2026 рік став рекордним і як в цьому заробити
2026 рік — рекорд будівництва ТРЦ з 2014 року, лідери — Львів та Ужгород. Як приватному інвестору зайти в цей тренд через купівлю комерційних приміщень з ROI 10–12%.
У 2026 році в Україні відкриють 22 нові торговельні центри — найбільше з 2014 року. Але рекорд стосується не лише великих ТРЦ: основним драйвером ринку стали компактні формати — ритейл-парки, convenience-центри і невеликі комерційні приміщення в житлових комплексах. Саме цей сегмент доступний приватному інвестору з капіталом від $30 000–50 000. У цій статті — що відбувається на ринку і як на цьому можна заробити.
Що сталося на ринку у 2026 році
За даними звіту компанії Expandia (представник CBRE в Україні), до кінця 2026 року в Україні планується здати в експлуатацію 22 торговельні центри. Загалом у регіональних містах України цього року планується відкриття понад 400 000 м² нових торгових площ — для порівняння, у 2025 році було лише 76 000 м². Загальний обсяг пропозиції торгової нерухомості в регіонах може зрости на 13,5% рік до року — це найбільший показник зростання з 2014 року.
Цікаво, що у 2024 році на ринку не з'явилось жодного класичного ТРЦ — відкриття відкладались через здорожчання будівництва, відключення електроенергії та дефіцит будівельників. 2026 рік — точка перелому.
Де саме будується і чому це важливо для інвестора
Львів та область — лідер з шістьма новими торговельними об'єктами різного типу і розміру.
Ужгород і Закарпаття — чотири об'єкти, новий потужний гравець на ринку.
Київська область — лише два ТЦ, найбільший з яких (Ocean Mall, 110 000 м²) відкладається з 2018 року.
Новими лідерами торговельної нерухомості стали саме Львів та Ужгород — тут цього року планують здати в експлуатацію у два-три рази більше об'єктів, ніж у Києві.
Що це означає практично: західні регіони — не периферія ринку комерційної нерухомості, а його новий центр зростання. Це безпосередньо стосується інвестора з Івано-Франківська чи Львова — попит на комерційні площі в регіоні зростає швидше, ніж у столиці.
Чому саме компактні формати — і чому це гарна новина для приватного інвестора
Основними драйверами ринку у 2026 році залишаються об'єкти до 20 000 м²: ритейл-парки, convenience-центри (магазини в житлових районах) і невеликі торгові центри районного формату.
За словами керівниці відділу маркетингу та досліджень ринку Expandia Діани Квітчук, зростання частки компактних торгових форматів формує структуру ринку, більш подібну до європейської моделі, де основу нового девелопменту дедалі частіше формують невеликі та середні торгові формати, орієнтовані на повсякденний попит.
Популярність компактних форматів пояснюється меншим обсягом інвестицій, швидшими строками реалізації та вищою гнучкістю в умовах воєнних ризиків. Інвестори та девелопери концентруються на невеликих містах та приміських локаціях, де ризики нижчі, а конкуренція за якісні площі залишається обмеженою.
Це і є вікно можливостей для приватного інвестора: великий ТРЦ за $5–50 млн недоступний фізичній особі. Окреме комерційне приміщення площею 30–150 м² у новому житловому комплексі — цілком реалістична інвестиція.
Як приватний інвестор може заробити на цьому тренді
Формат 1: Купівля комерційного приміщення на першому поверсі ЖК
Найдоступніший формат. Забудовники продають комерційні площі на перших поверхах новобудов окремо від житлових квартир — часто з вигіднішим ROI, ніж сама квартира.
Орієнтовні ціни оренди комерційних площ у новобудовах (Івано-Франківськ, Львів, 2026):
| Формат | Площа | Орендна ставка/місяць |
|---|---|---|
| Невеликий стріт-ритейл, ЖК | 20–30 м² | $400–700 |
| Середнє приміщення, фасад | 60–80 м² | $800–1 500 |
| Велике приміщення, відкритий план | 100–170 м² | $1 200–2 500 |
Приклад з ринку: фасадне комерційне приміщення 60 м² у центрі Івано-Франківська з активним трафіком пропонується в оренду за $2 500/місяць — це показує верхню межу для преміальних локацій.
Формат 2: Купівля частки в ритейл-парку або готовому орендованому приміщенні
Складніше для входу, але часто продається вже з орендарем (мережевий магазин, аптека, супермаркет) — готовий грошовий потік з першого дня.
Формат 3: Конвенієнс-формат у спальних районах
Найбільш стабільний попит — продуктові магазини, аптеки, побутові послуги в нових житлових масивах. Орендарі шукають саме такі локації, за даними Expandia: невеликі площі та локальні формати у містах, райцентрах або вздовж основних автомобільних маршрутів.
Чому комерційна нерухомість може давати вищий ROI, ніж житло
1. Вищі орендні ставки відносно площі. Комерційне приміщення 30 м² може приносити $500–700/місяць — це вище за квартиру 60 м² у тому ж будинку.
2. Довші договори оренди. Бізнес-орендарі зазвичай укладають договори на 3–5 років, а не на 1 рік, як у житловій оренді — менше простоїв і витрат на пошук нового орендаря.
3. Орендар відповідає за частину витрат. У комерційній оренді типово орендар бере на себе поточний ремонт, частину комунальних витрат — на відміну від житлової оренди.
4. Менша конкуренція серед інвесторів. Більшість приватних інвесторів автоматично йдуть у житло, навіть не розглядаючи комерційні площі — це означає менший попит на хороші об'єкти і потенціал для вигідного входу.
Практичний приклад розрахунку
Вхідні дані:
- Комерційне приміщення 35 м², перший поверх нового ЖК, спальний район Івано-Франківська
- Ціна купівлі: $42 000
- Ремонт під оренду (базовий, white box → готове приміщення): $5 000
- Загальні витрати: $47 000
Орендний сценарій:
- Орендна ставка: $550/місяць
- Витрати (податок 19,5%, страхування): ~$110/місяць
- Чистий дохід: $440/місяць або $5 280/рік
- ROI: 11,2% річних
Це вище за типовий ROI житлової квартири в тому самому місті (7–9%), завдяки вищій відносній орендній ставці і нижчим витратам на обслуговування.
Ризики комерційної нерухомості
Простій складніше прогнозувати. Якщо орендар-бізнес закривається, пошук нового може зайняти 2–4 місяці — довше, ніж для житлової квартири.
Залежність від трафіку і локації. Комерційне приміщення без пішохідного і автомобільного трафіку може стояти незданим довго, навіть за низької ціни.
Вища складність оцінки. Потрібно розуміти специфіку ритейлу: яка площа підходить для якого типу бізнесу, наскільки розвинена інфраструктура району.
Менша ліквідність при перепродажі. Покупців на комерційну нерухомість менше, ніж на житло — продаж може зайняти більше часу.
На що звертати увагу при виборі об'єкта
- Пішохідний і автомобільний трафік біля приміщення
- Наявність вже працюючих якірних орендарів поруч (супермаркет, аптека) — вони генерують трафік для менших точок
- Кількість входів і можливість розділення приміщення на кілька орендарів
- Потужність електропостачання (важливо для кав'ярень, медичних центрів)
- Наявність окремого санвузла і комунікацій
Висновок
- 2026 рік — рекордний для торговельної нерухомості України з 2014 року, переважно завдяки компактним форматам
- Львів та Ужгород стали новими лідерами ринку, випереджаючи Київ у 2–3 рази за кількістю нових об'єктів
- Приватний інвестор може зайти в цей тренд через купівлю комерційних приміщень у нових ЖК
- ROI комерційної нерухомості часто вищий за житлову — 10–12% проти 7–9%
- Головні ризики — довший простій при втраті орендаря і нижча ліквідність при перепродажі