Словник термінів інвестора в нерухомість: 20 понять простими словами
Пояснюємо базові терміни, які варто знати перед першою інвестицією в нерухомість — від ROI і cap rate до ескроу та ФОН — простою мовою з прикладами.
Ринок нерухомості має власний професійний жаргон, який часто відлякує початківців. Зібрали 20 базових термінів, які варто розуміти перед першою інвестицією.
Фінансові показники
- ROI (Return on Investment) — повернення на інвестицію, відношення прибутку до вкладеної суми у відсотках
- Cap rate — ставка капіталізації, відношення чистого операційного доходу до вартості об'єкта, використовується переважно для комерційної нерухомості
- Валова дохідність — річний дохід від оренди поділений на вартість об'єкта, без вирахування витрат
- Чиста дохідність — та сама формула після вирахування податків, комунальних витрат і простоїв
- Ліквідність — швидкість, з якою об'єкт можна продати за ринковою ціною без суттєвого дисконту
Юридичні та операційні терміни
- ФОН (фонд операцій з нерухомістю) — один із законних механізмів залучення коштів у будівництво
- ОСББ — об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, орган самоврядування мешканців
- Ескроу-рахунок — рахунок, на якому кошти покупця блокуються до виконання забудовником умов договору
- Майнові права — право на майбутню квартиру до моменту введення будинку в експлуатацію
- Переуступка прав — продаж майнових прав на квартиру до завершення будівництва
Ринкові терміни
- Котлован — початкова стадія будівництва, найдешевша точка входу і найвищий ризик
- Чорнова обробка — базовий стан квартири без фінішного ремонту
- Первинний ринок — нерухомість від забудовника, новобудови
- Вторинний ринок — нерухомість, що вже перебувала у власності
- Флиппінг — стратегія купівлі об'єкта нижче ринку з подальшим швидким перепродажем після ремонту чи іншого поліпшення
Візові й податкові терміни (для закордонної нерухомості)
- Golden Visa — резидентська віза, що видається за інвестиції в нерухомість чи інші активи
- Приріст капіталу — різниця між ціною продажу і купівлі об'єкта, база оподаткування при перепродажу
- Кадастрова вартість — оціночна вартість об'єкта, що використовується для розрахунку податків, часто нижча за ринкову
- Подвійне оподаткування — ситуація, коли дохід оподатковується в двох країнах одночасно; уникається через міждержавні угоди
- Нерезидент — особа, яка не має податкового резидентства в країні, де розташований об'єкт нерухомості
Висновок
Розуміння базової термінології дозволяє інвестору впевненіше читати договори, аналітику ринку та спілкуватися з ріелторами і юристами без ризику пропустити важливий нюанс.
Часті запитання
Що таке cap rate і чим він відрізняється від ROI?
Cap rate — ставка капіталізації, відношення чистого доходу до вартості об'єкта, частіше використовується для комерційної нерухомості; ROI — ширший показник повернення на всю вкладену суму.
Що таке ескроу-рахунок при купівлі новобудови?
Рахунок, на якому кошти покупця блокуються до виконання забудовником умов договору — механізм захисту інвестора.
Чим переуступка прав відрізняється від звичайного продажу квартири?
Переуступка — це продаж майнових прав на ще не здану квартиру, а не самого готового об'єкта нерухомості.
Навіщо інвестору знати, що таке кадастрова вартість?
Вона використовується для розрахунку податків на нерухомість і часто відрізняється від фактичної ринкової ціни об'єкта.