Кейс: три квартири за 5 років — портфель приватного інвестора
Портфель із трьох квартир за 5 років: довгострокова, первинний ринок, подобова — вкладення, дохідність і висновки реального інвестора.
Андрій з Івано-Франківська (ім'я змінено) починав з однієї орендної квартири у 2021 році. Сьогодні у нього три об'єкти з різними стратегіями. Розбираємо, як він будував портфель і яка дохідність по кожному об'єкту.
Матеріал побудований на типовому сценарії — деталі змінено.
Квартира №1 — довгострокова оренда (2021 рік)
- Купівля: $42 000, вторинний ринок, 44 м².
- Ремонт і меблювання: $5 000.
- Загальні вкладення: $47 000.
- Поточна орендна ставка: $400/міс.
- Чиста дохідність (за вирахуванням податків і комунальних): близько 8,5%.
Квартира №2 — первинний ринок (2023 рік)
- Купівля на котловані: $36 000 (38 м²).
- Здана через 20 місяців, оздоблення: $9 000.
- Загальні вкладення: $45 000.
- Поточна ринкова вартість після здачі: $58 000.
- Здається в довгострокову оренду за $350/міс.
- Паперовий приріст капіталу: +$13 000 (29%).
Квартира №3 — подобова оренда (2024 рік)
- Купівля: $54 000 (45 м², центр міста).
- Меблювання під короткострокову оренду: $8 000.
- Загальні вкладення: $62 000.
- Середній дохід: $550/міс (з урахуванням сезонності).
- Чиста дохідність: близько 7,2% (нижча, ніж очікувалась, через операційні витрати).
Загальний портфель
| Об'єкт | Вкладення | Поточна вартість | Чистий дохід/рік |
|---|---|---|---|
| Квартира 1 | $47 000 | $72 000 | ~$4 000 |
| Квартира 2 | $45 000 | $58 000 | ~$3 800 |
| Квартира 3 | $62 000 | $68 000 | ~$4 500 |
| Разом | $154 000 | $198 000 | ~$12 300 |
Загальна дохідність портфеля: близько 8% на рік від вкладеного капіталу. Приріст вартості активів за 5 років: +$44 000 (29%).
Головні висновки інвестора
«Найбільша помилка — вважати, що третя квартира буде такою ж простою, як перша. Операційне навантаження зростає нелінійно, і без системи воно починає тиснути».
Висновки
- Портфель із трьох різних стратегій диверсифікує і операційний ризик, і джерела доходу.
- Довгострокова оренда дає найстабільніший грошовий потік з мінімальним навантаженням.
- Первинний ринок дає паперовий приріст капіталу, але потребує очікування.
- Подобова оренда дає вищий валовий дохід, але нижчий чистий через операційні витрати.
- Три об'єкти — вже той рівень, коли потрібна або система, або керуюча компанія.
Часті запитання
Чи вигідно диверсифікувати між стратегіями оренди?
Так — різні стратегії по-різному реагують на сезонність і ринкові зміни, що вирівнює загальний грошовий потік портфеля.
Скільки часу займає управління трьома квартирами самостійно?
У цьому кейсі — близько 15–20 годин на місяць. При третій квартирі (подобова) навантаження зросло найбільше.